La plusvalía inmobiliaria es un término que se utiliza para describir el aumento de valor de una propiedad, a lo largo del tiempo, exclusivamente por factores externos. Las expectativas de plusvalía son un concepto clave cuando se quiere comprar un bien raíz y es determinante en la toma de decisiones de inversión.

Por lo tanto, es importante analizar los factores que intervienen para que se genere el fenómeno de la plusvalía inmobiliaria: probablemente, uno de los factores más importantes es la ubicación de la propiedad. Las propiedades situadas en zonas con buena infraestructura, acceso a servicios públicos, proximidad a escuelas, centros comerciales y transporte, suelen usufructuar un atractivo plusvalor. Actualmente, la seguridad y la calidad de los vecinos es factótum en el incremento de la plusvalía, o conservación del valor.

Además de la ubicación, otros factores como las condiciones económicas generales de la zona, la homogeneidad de la misma y la edad y estado de conservación de las construcciones, también pueden incidir en la plusvalía inmobiliaria. Del mismo modo, la construcción de nuevos bulevares o la apertura de centros comerciales, hospitales, seguramente incrementarán el valor de las propiedades cercanas. La plusvalía inmobiliaria es especialmente relevante para los inversionistas en bienes raíces, porque es la ganancia de capital, diferente de los flujos que serían la renta del capital. Una propiedad que tiene plusvalía, significa una buena inversión.

Dicho lo anterior, antes de invertir, es condición hacer un buen análisis, no solo sobre el precio actual, sino sobre la posible plusvalía y liquidez del inmueble en el futuro. La recomendación sería buscar zonas con un potencial de crecimiento significativo, donde el valor de las propiedades pueda aumentar considerablemente en un período de tiempo razonable. Al invertir en propiedades con alta plusvalía, los inversores pueden obtener mayores rendimientos, mayor liquidez, debido a mayor demanda del mercado. Así, su dinero estará muy bien representado, en la medida que los precios se incrementen…

También, es importante decir que el valor de los inmuebles tiene ciclos: se crea, se incrementa, se modifica, se sostiene y puede destruirse con el tiempo, a través de cuatro importantes factores: físicos, como la edad y ubicación; económicos, cantidad de dinero circulante, tasas de interés; sociales, tales como aumento o disminución de la población y aspectos culturales; y, finalmente, los gubernamentales, como seguridad, servicios públicos, reglamentos, permisos, cambios de uso de suelo que no sean acordes a la zona.

Por lo tanto, no existe plena certeza de que el valor vaya a estar siempre in crescendo, así, los mercados inmobiliarios son ondulantes. Si bien, algunas zonas de la ciudad pueden experimentar un aumento constante en la plusvalía, por largo tiempo, otras pueden experimentar una tendencia a la baja debido a factores económicos, sociales o políticos.

En algunos casos, suele confundirse la plusvalía con el incremento de los valores de reposición nuevos de las edificaciones debido a la inflación. Pero no hay que olvidar que, en bienes raíces, las construcciones se deprecian y los terrenos se aprecian. Entonces, es importante insistir en que la plusvalía está asociada al valor de la tierra; así, la expresión “plusvalía”, alude específicamente a aumentos de la renta económica del terreno y no de las construcciones.

Hay que subrayar que existen varias clasificaciones de inmuebles para distintos inversionistas con diferente apetito de riesgo que ofrecen diferentes tasas de capitalización y diferentes plusvalías: Core; Value Add; y Opportunistic. La primera sería la más conservadora y la última la más agresiva.

Core es sinónimo de flujo de caja. Los inversores buscan un flujo de caja estable, inmuebles consolidados, para minimizar su riesgo. Generalmente incluyen contratos de arrendamiento a largo plazo con inquilinos de alta calidad crediticia. Estos inmuebles tendrán un retorno anualizado entre un 5 % y 6.5 % y tienen poca ganancia de capital, o plusvalía.

Pero existen otros inversionistas con apetito de más riesgo, con la perspectiva de obtener mayores rentas y plusvalía: estos buscan inmuebles tipo Value Add, cuya característica es que tienen algunos problemas y no generan flujos de caja al momento de su adquisición; pero tienen potencial de retornos muy superiores una vez atendidos los problemas de inquilinos y las mejoras necesarias. Estos activos, Value Add, darán retornos a tasas de entre un 7.5 % y 9 %.

La más arriesgada de todas las inversiones es la llamada Opportunistic. Implican mayor riesgo y la ausencia de retornos durante los primeros años de la inversión. Algunos ejemplos de estas inversiones serían inmuebles vacíos que requieren toda una reconversión. Ya terminados, generan altas tasas de retorno, del 10 % y 12 % y una alta plusvalía.

Pero entonces, ¿qué es lo que genera valor en los inmuebles? En síntesis, la respuesta es: La seguridad de la inversión y las posibilidades de generar beneficios presentes y futuros... Una propiedad no puede tener valor, a menos que tenga utilidad y debe entenderse por utilidad la cualidad de fomentar el deseo en el ser humano de poseerla. ¡No compre por el precio, compre por el valor!

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