En todo el mundo, la elección de adquirir bienes raíces tiene que ver con la seguridad de la inversión, más allá de que la rentabilidad pueda superar o no otras alternativas en los campos financiero o bursátil. El inversionista se siente muy tranquilo porque la propiedad está ahí, es tangible, segura, puede disponer de ella o rentarla. También, es cierto que existen otros tipos de inversiones con mejores beneficios económicos, pero desde luego con mayor riesgo. El precio de un inmueble no puede ser superior al mínimo costo de obtener iguales beneficios, con el mismo riesgo, en una inversión similar.

En un país son tan importantes los bienes raíces que su valor es aproximadamente tres veces el PIB de esa nación. Bajo este supuesto, las viviendas representan entre 30% y 40% del total de la riqueza para países desarrollados y entre 15% y 20% para los países en desarrollo, sin contar otros tipos de inmuebles.

Dicho lo anterior, se puede afirmar que la capacidad de generar beneficios, más la escasez del bien raíz son los elementos creadores del valor. Pero, estos por sí solos, no confieren valor a un inmueble, además se necesita que exista el deseo del mercado de comprar y el circulante monetario suficiente para hacerlo. Cabe aclarar que hay una importante diferencia entre precio y valor: el primero es el monto en que se pacta la compraventa; y el segundo, es la capacidad que tiene el inmueble de generar beneficios.

También, hay que considerar que el valor de los bienes raíces se puede crear, mantener, incrementar, modificar y destruir, en el tiempo, a través de cuatro importantes factores: físicos, como la edad y ubicación; económicos, cantidad de dinero circulante, tasas de interés; Sociales, tales como aumento o disminución de la población y aspectos culturales; y, finalmente, los gubernamentales, como seguridad, servicios públicos, reglamentos, permisos&

Es importante señalar que una de las características de los bienes raíces es que son capaces de generar flujos de dinero periódicamente, comúnmente llamadas rentas o rendimientos y estos están vinculadas a una tasa de capitalización, según el tipo de inmueble y el riesgo que éste represente. Así, la tasa de capitalización es el resultado de dividir el ingreso neto producido en un año, entre el valor estimado de la propiedad. Pero, ¿Qué significado tiene la tasa? Debe de interpretarse como el porcentaje anual que se recupera del capital invertido. La expectativa de rendimiento del inversionista en el tiempo, se refiere a la recuperación completa del capital más una utilidad por el uso e inmovilidad del capital.

Hay que subrayar que existen varias clasificaciones de inmuebles para distintos inversionistas con diferente apetito de riesgo que ofrecen diferentes tasas de capitalización. En el sector inmobiliario, usualmente se usan anglicismos para referirse a algunos términos utilizados para definir el perfil de riesgo y los beneficios esperados de una inversión inmobiliaria:  Core, Value Add y Opportunistic. La primera sería la más conservadora y la última la más agresiva.

Core es sinónimo de flujo de caja. Los inversores son de un perfil de inversión conservador que buscan inmuebles consolidados con un flujo de caja estable para minimizar su riesgo. Usualmente, estos inversionistas no suelen hacer mayores gestiones de su inmueble, solo esperar una renta puntual, como si su dinero estuviera en renta fija. Las inversiones Core por lo general incluyen contratos de arrendamiento a largo plazo con inquilinos de alta calidad crediticia. Estos inmuebles tendrán un retorno anualizado entre un 4% - 6%, pero tiene poca revalorización, o mejor dicho, ganancia de capital. 

Por el tipo de inmuebles Value Add se interesan inversionistas dispuestos a asumir algo más de riesgo a cambio de mayores retornos de su inversión. Este tipo de inmuebles tienen algunos problemas y suelen no generar flujos de caja al momento de su adquisición; pero, tienen un potencial de retornos muy superiores una vez atendidos los problemas de inquilinos, jurídicos y las mejoras necesarias. Estos activos, Value Add, darán retornos a tasas de entre un 7% y 9%.

La más arriesgada de todas las inversiones es la llamada Opportunistic. Estos inmuebles implican mayor riesgo y la ausencia de retornos durante los primeros años de la inversión. Durán tiempo en generar flujos y resulta esencial un profesional para su gestión y operación. Algunos ejemplos de estas inversiones serían inmuebles vacíos que requieren toda una reconversión. Ya terminados, generan altas tasas de retorno, del 10% y 12%, más alta plusvalía. 

Es muy importante para los inversores conocer las diferencias de cada estrategia de inversión, porque el perfil de riesgo puede ser muy distinto y repercutiría directamente en la tasa de capitalización, en la plusvalía del inmueble y en la liquidez del mismo. A mayor riesgo, mayor tasa, y viceversa.

Invierta en bienes raíces, le brindarán tranquilidad y seguridad. Pero, recuerde: No compre por el precio, compre por el valor. Es determinante saber por qué se desea algo y distinguir entre lo que en verdad no tiene valor y lo que realmente vale.

*El que escribe es Arquitecto, Maestro en Valuación; Especialidad de Inmuebles y Valuación de Negocios en Marcha.

Por Redacción AM

Escrito en Opinión el 4/7/2021 · 00:00